La ocupación ilegal de inmuebles es una problemática que afecta a numerosos propietarios en Chile. Para abordar esta situación, el ordenamiento jurídico contempla la acción de precario, una herramienta legal destinada a recuperar la posesión de una propiedad ocupada sin derecho. A continuación, se analizan aspectos clave relacionados con el precario y su tratamiento en la legislación chilena.
Definición jurídica del precario
El precario se configura cuando una persona ocupa un inmueble ajeno sin contar con un título que justifique dicha tenencia, es decir, sin contrato o autorización del propietario. Según el artículo 2195 del Código Civil chileno, se considera precario cuando la tenencia de una cosa ajena se realiza sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Juicio de precario y aplicación del procedimiento monitorio según la Ley N° 21.461.
La Ley N° 21.461, conocida como "Devuélveme mi casa", promulgada el 30 de junio de 2022, introdujo modificaciones significativas en la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Entre estas modificaciones, se estableció un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento y la restitución de inmuebles.
Esta misma ley hace extensible sus disposiciones a los juicios de precario.
Esta innovación jurídica, fundamentada en el principio “Pro Actione”, viene a dar una solución rápida y eficaz, obteniendo sentencia de lanzamiento en el plazo de 10 días contados desde la notificación de la demanda, en el caso de que el demandado no comparezca en juicio deduciendo oposición.
En caso de mediar oposición legal, se tendrá que seguir el juicio declarativo correspondiente, que, en la práctica se traduce en el inicio de un juicio de precario bajo el procedimiento sumario, que es la forma como se tramitaban estos juicios antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley 21.461.
Consideramos que, aunque exista el riesgo de la oposición, optar por interponer un juicio de precario a través del procedimiento monitorio que introduce la nueva Ley 21.461, es por lejos, la herramienta jurídica más eficaz que existe actualmente en nuestro ordenamiento jurídico para obtener el lanzamiento de ocupantes ilegales de una propiedad, ya que esta normativa ha reducido significativamente los tiempos de tramitación, beneficiando a los propietarios en la pronta recuperación de sus inmuebles
Importancia de tomar acciones legales inmediatas ante ocupaciones ilegales
Actuar con celeridad ante la ocupación ilegal de un inmueble es fundamental para evitar la consolidación de derechos posesorios por parte del ocupante. La demora en la interposición de acciones legales puede complicar el proceso de restitución y prolongar la ocupación indebida. Además, la pronta reacción permite utilizar procedimientos más expeditos, como el monitorio, facilitando la recuperación del bien en menor tiempo.
Asimismo, y bajo la premisa de que las cosas producen y perecen para su dueño “res perit domino”, es importable recuperar los inmuebles que se encuentran bajo la tenencia de otras personas que puedan estar dándole usos ilícitos o ilegales, ya que podría acarrear consecuencias jurídicas negativas o indeseadas para los propietarios.