Respuesta Directa: El procedimiento total, en la práctica dura aproximadamente entre 2 a 3 meses, si se desarrolla normalmente. Lo anterior, atendiendo a los tiempos administrativos de demora en el despacho en el proveído diario que pueda tener el Tribunal y los tiempos en que el receptor judicial realice la notificación, A partir de la notificación empieza a correr el plazo de 10 días corridos para que el arrendatario u ocupante pague o abandone la propiedad, y la sentencia se entiende firme.

Fundamento Legal: La Ley 21.461 denominada "Nueva Ley Devuélveme Mi Casa" introduce modificaciones a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, estableciendo en sus artículos 18-A y siguientes, un procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución consecuencial del inmueble, siendo en Chile actualmente el procedimiento más rápido. Este procedimiento, por expresa remisión del artículo 18-K, se aplica además a los juicios de precarios y de comodato precario.

Consejo Experto: El inicio rápido de las gestiones judiciales es clave. Entre más rápido se actúe, iniciando la vía judicial, más pronto se puede recuperar la propiedad y terminar con los problemas generados por arrendatarios morosos u ocupantes ilegales.

Respuesta Directa: En materia de arrendamiento, existe una presunción de Derecho sobre el domicilio del arrendatario, el cual, es, para todos los efectos legales, el mismo que el del inmueble arrendado, lo que asegura la notificación de la demanda y el inicio del juicio.

Fundamento Legal: Esta presunción de Derecho está consagrada en el artículo 8 N° 2 de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, el cual dispone que se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado.

Consejo Experto: Para iniciar un juicio de arrendamiento, al momento de presentar la demanda, se debe solicitar que la presunción sea decretada por el Tribunal.

Respuesta Directa: Una vez iniciada la vía judicial, todo pago que realice el arrendatario deberá hacerlo valer y presentarlo en el juicio. Los pagos extrajudiciales no deben considerarse. Si el arrendatario paga, y hace valer en juicio en tiempo y forma el pago efectuado, enerva la acción monitoria, quedando sin efecto la orden de desalojo. En este caso, se debe entablar un nuevo juicio, que se rige bajo las disposiciones existentes anteriores a las modificaciones introducidas por la Ley 21.461.

Fundamento Legal: El artículo 18-F y siguientes de la Ley 18.101, establece la forma en que debe hacerse valer la oposición del demandado, señalando que deberá ser por escrito, acompañando la documentación y señalando los medios de prueba en los que se funda, dentro del plazo de 10 días corridos a la notificación.

Consejo Experto: Cesar todo tipo de comunicación con el demandado mientras se está tramitando el juicio y dejar el caso en manos de los abogados.

Respuesta Directa: No se recomienda, ya que en Chile la autotutela o “justicia de mano propia” se encuentra expresamente prohibida. El dueño o arrendatario se expone, en este caso, al ejercicio de acciones penales y civiles por los perjuicios causados.

Fundamento Legal: 494 Nº 20 y 494 Nº 16 del Código Penal.

Consejo Experto: Cuando se entabla la demanda en un juicio de arrendamiento, en ésta debe solicitarse la notificación a las empresas de los suministros básicos, a fin de que las deudas que se generen en lo futuro le sean inoponibles al dueño y se le sean cobradas al arrendatario.

Respuesta Directa: Sí, los contratos de arrendamiento son consensuales, y la escrituración es sólo para efectos probatorios. Si no hay contrato escrito, se puede probar la existencia del arriendo con las transferencias bancarias, el certificado de residencia del arrendatario, por testigos, etc. Con todo, para iniciar el procedimiento de la nueva “Ley Devuélveme mi Casa”, es recomendable tener un contrato escrito.

Fundamento Legal: El artículo 1438 del Código Civil define a los contratos como un acto por el cual una persona se obliga para con otra a realizar una determinada prestación. Luego, el sólo acuerdo de voluntades produce derechos y obligaciones, sin la necesidad de escrituración. El artículo 1915 del Código Civil enmarca al arrendamiento dentro de los contratos consensuales.

Consejo Experto: Sin perjuicio de que el contrato de arrendamiento sea verbal, es aconsejable que ellos sean escriturados, y que estén autorizados ante notario, ya que ello facilita mucho la prueba en juicio. Si no hay contrato, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

Respuesta Directa: No. Carabineros sólo actuará con una orden judicial donde un Tribunal decrete el desalojo, ya que sólo los Tribunales Ordinarios de Justicia están dotados de la facultad de imperio, que les permite ordenar a las instituciones correspondientes actuar con fuerza pública.

Fundamento Legal: El Artículo 76 de la Constitución Política, le atribuye exclusivamente a los Tribunales de Justicia la facultad para hacer ejecutar lo juzgado. Para ejecutar sus resoluciones, y practicar o hacer practicar los actos de instrucción que determine la ley, los tribunales podrán impartir órdenes directas a la fuerza pública o ejercer los medios de acción conducentes de que dispusieren.

Consejo Experto: Debe iniciarse un juicio de precario en orden a obtener la sentencia judicial que ordene el desalojo de la persona que ocupa la propiedad sin ningún título. Sólo con ésta Carabineros llevará a cabo junto al receptor judicial el desalojo de la propiedad, haciendo cambio de cerradura.

Respuesta Directa: No. No se recomienda, ya que en Chile la autotutela o “justicia de mano propia” se encuentra expresamente prohibida. El dueño o arrendatario se expone, en este caso, al ejercicio de acciones penales y civiles por los perjuicios causados.

Fundamento Legal: El Artículo 494 Nº 20 y 494 Nº 16 del Código Penal prohíben el uso de la fuerza y la justicia de mano propia. Sólo los Tribunales de Justicia pueden conocer, resolver y ejecutar los conflictos que se generen entre particulares, conforme al artículo 76 de la Constitución Política.

Consejo Experto: Debe iniciarse un juicio de precario en orden a obtener la sentencia judicial que ordene el desalojo de la persona que ocupa la propiedad sin ningún título. Sólo con ésta Carabineros llevará a cabo junto al receptor judicial el desalojo de la propiedad, haciendo cambio de cerradura.

Respuesta Directa: No es estrictamente necesario. Si no se ha designado entre los herederos a mandatario común, técnicamente cualquiera de los herederos con el consentimiento de los demás, puede demandar, sin que sea necesario que comparezcan todos a firmar la demanda.

Fundamento Legal: Por remisión expresa del artículo 2305 del Código Civil, a los herederos les aplicable las reglas de las sociedades colectivas, por lo que, no habiéndose designado a un administrador en particular, se entiende que existe entre los herederos un mandato legal, tácito y recíproco, pudiendo cualquiera de ellos ejercer actos de administración destinados a la conservación de la cosa común. (Artículo 2081 Código Civil). El ejercicio de acciones legales se entiende que son actos de conservación.

Consejo Experto: Si todos están de acuerdo, para efectos prácticos puede entablar la acción cualquiera de los herederos.

Respuesta Directa: No se puede solicitar directamente a la administración, pero ésta si se encuentra facultada para que, en el caso de que se deba el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, efectuar la suspensión o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción.

Fundamento Legal: Esta facultad está establecida en la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, Ley N° 21.442, en su artículo 20.

Consejo Experto: En caso de que se deban gastos comunes, además de los cortes antes señalados, se puede iniciar, también bajo el incentivo de la administración, cobro ejecutivo de la deuda.

Respuesta Directa: No, el contrato continúa vigente respecto de los herederos del arrendatario, a quienes se les transmite todos los derechos y obligaciones del causante, y por tanto serán ellos los obligados a continuar pagando el arriendo, sin perjuicio de que la comunidad hereditaria pueda ponerle término al arriendo conforme a las reglas generales.

Fundamento Legal: En Chile, por el principio de la continuidad de la personalidad legal del causante, por regla general, los contratos no terminan por la muerte de alguna de las partes, salvo que la ley expresamente lo disponga así, por tratarse de contratos denominados “Intuitu personae” o en consideración especial a la persona. En el caso del arrendamiento, las causales de terminación están consagradas en el artículo 1950 y siguientes del Código Civil, no siendo una de ellas la muerte del arrendatario.

Consejo Experto: Es conveniente comunicarse con los herederos y ponerles en conocimiento del contrato de arriendo que tenía su causante. Ahora bien, si se desea hacer un contrato de arrendamiento con la intención de que éste sólo sea entre el arrendatario y el arrendador, y no se transmita los derechos y obligaciones a los herederos, se debe expresamente pactar en el contrato de arrendamiento que éste termina por la muerte de una de las partes.

Respuesta Directa: No, los nuevos adquirentes por regla general no están obligados a respetar el contrato de arrendamiento, y en tanto, el arrendatario debe restituir la propiedad al nuevo dueño. Excepcionalmente el nuevo adquirente estará obligado a respetar el arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento haya sido otorgado por escritura pública, o cuando haya adquirido el derecho del arrendador por un título lucrativo (de forma gratuita).

Fundamento Legal: El nuevo adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento ya que por regla general los contratos sólo producen derechos y obligaciones entre las partes que lo celebran, en virtud del efecto relativo de los contratos consagrado en el artículo 1.545 del Código Civil. Las excepciones a esta regla están contempladas en el artículo 1.962 del Código Civil que contiene los casos en que excepcionalmente el nuevo adquirente debe respetar el contrato de arrendamiento.

Consejo Experto: Antes de comprar una propiedad se debe preguntar sobre la existencia de contratos de arrendamientos vigentes respecto del inmueble, y verificar la forma en que dichos contratos han sido otorgados.

Respuesta Directa: Se debe distinguir entre los contratos de arrendamientos de bienes raíces urbanos destinados a la habitación de plazo fijo superior a un año, y aquellos que son de plazo fijo igual o menor a un año. En los contratos de arrendamientos de bienes raíces urbanos destinados a la habitación de plazo fijo de duración superior a un año, se entiende siempre implícita la facultad del arrendatario se subarrendar el inmueble, salvo prohibición expresa del arrendador.

Fundamento Legal: El artículo 5° de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos contiene esta norma especial cuando se trata de contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a la habitación y que sean de plazo fijo superior a un año.

Consejo Experto: En el caso de que el arrendador quiera evitar los subarriendos, debe expresamente establecer la prohibición de subarrendar o ceder el arriendo a cualquier título a través de una cláusula especial en el contrato de arrendamiento.

Respuesta Directa: Por incumplimiento grave de las obligaciones del contrato, como el no pago de rentas, el subarrendamiento cuando estaba prohibido, cuando el arrendatario cambia el destino del inmueble sin autorización del propietario, como por ejemplo le da un destino comercial a un inmueble habitacional.

Fundamento Legal: El incumplimiento de las obligaciones en los contratos bilaterales. da lugar a la responsabilidad civil contractual, pudiendo el acreedor, (arrendador en el caso), pedir a su arbitrio la terminación del contrato o el cumplimiento forzado, más la correspondiente indemnización de perjuicios, conforme al artículo 1489 del Código Civil.

Consejo Experto: Es conveniente singularizar en el contrato las obligaciones que se entienden que habilita a cualquiera de las partes a ponerle término anticipado al contrato de arrendamiento, elevándolas a las categoría de incumplimiento esencial, ya que la entidad o magnitud del incumplimiento importa al momento de determinar si procede judicialmente ponerle término al contrato o no.

Respuesta Directa: Es recomendable previamente que el arrendador solicite por vía judicial que un receptor certifique el abandono del inmueble.

Fundamento Legal: Mientras al contrato no se le haya puesto término por alguna de las causales legales o contractuales, en virtud de lo establecido en el artículo 1545 en relación con el artículo 1950 y siguientes del Código Civil éste sigue estando vigente para todos los efectos legales. El simple abandono no pone inmediatamente término al contrato, por eso debe solicitarse la certificación de abandono del inmueble. El artículo 6° de la Ley 18.101, viene a resolver esta situación señalando que ante el abandono del inmueble el arrendador, podrá solicitar al juez competente que se lo entregue, sin forma de juicio; previa certificación de receptor o de notario.

Consejo Experto: Se recomienda contemplar el abandono del inmueble como causal de terminación del contrato de arrendamiento a través de una cláusula contractual expresa, facultando en la misma cláusula que la certificación la pueda realizar un notario público.

Respuesta Directa: El usufructuario es quien tiene la facultad de arrendar la propiedad y es a él a quien se le deben pagar las rentas.

Fundamento Legal: El usufructo es un derecho real que otorga las facultades a su titular de usar y gozar de la cosa. El arrendamiento se encuentra dentro del ejercicio de la facultad de goce de la cosa.

Consejo Experto: Antes de arrendar una propiedad es importante solicitar al arrendador el certificado de dominio vigente y el certificado de hipotecas y gravámenes de la propiedad para verificar sus derechos sobre la propiedad, y la existencia de otros derechos reales que puedan afectar la validez del contrato.

Respuesta Directa: Es el acto en virtud del cual, cualquiera de las partes, le comunica a la otra, su intención de ponerle término al contrato de arrendamiento. Puede ser extrajudicial mediante notificación personal efectuada por un notario, o por vía judicial. Tratándose de los contratos de plazo fijo, la restitución sólo puede ser solicitada por vía judicial.

Fundamento Legal: El desahucio tiene regulación especial en los contratos de arrendamientos de predios urbanos, en sus artículos 3° y 4° de la Ley 18.101.

Consejo Experto: La forma más eficaz es hacer el desahucio por vía judicial, ya que el tribunal además de declarar la terminación del contrato ordenará la restitución del inmueble.

Respuesta Directa: No es obligatorio, pero recomendable. Lo anterior porque el contrato de arrendamiento que tiene un plazo fijo pactado para su duración termina, por el solo vencimiento del plazo, por lo que no hay necesidad de avisar el término, pero se recomienda hacerlo, porque si llegado el plazo, ambas partes siguen ejecutando el contrato, se puede entender que el contrato sigue vigente entre las partes, quienes renovaron implícitamente el plazo.

Fundamento Legal: Esta figura se llama “tácita reconducción”, y se entiende que procede en los contratos de plazo fijo, cuando vencido el plazo, el arrendatario sigue pagando la renta y habitando el inmueble, con la aquiescencia o aceptación tácita del arrendador.

Consejo Experto: Para prevenir, es mejor enviar una carta al arrendatario avisando de que el contrato de arrendamiento finalizará a la fecha del plazo pactado en él, y que el arrendatario consecuencialmente debe restituir la propiedad.

Respuesta Directa: En los contratos de plazo fijo, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los contratos pactados mes a mes o duración indefinida, el desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y aumentará en un mes por cada año completo cuyo plazo no podrá exceder de seis meses.

Fundamento Legal: Tratándose de los contratos de plazo fijo, se ha señalado que la norma contenida en el artículo 3° de la ley 18.101, constituye una excepción a la fuerza obligatoria de los contratos porque es en este caso el mismo legislador, quien pone un plazo distinto al señalado expresamente por las partes en el contrato. Esto se debe a que históricamente la ley 18.101 buscaba proteger al arrendatario, entendiéndolo a este como la parte más débil. De hecho, la misma ley señala que los derechos del arrendatario son irrenunciables.

Consejo Experto: Es recomendable para el arrendador que el contrato de arrendamiento esté con un plazo fijo inferior a un año, y que se pacte una cláusula de renovación automática por periodo acotado de meses, con la facultad de ponerle término antes del vencimiento fijado para su duración o de cualquiera de sus prórrogas.

Respuesta Directa: En caso de que el arrendador no quiera recibir el pago, no de recibo, o se encuentre inubicable, el arrendatario podrá efectuar el depósito de la renta en la Tesorería que corresponda a la comuna en que se encuentra ubicado el inmueble arrendado, indicando el nombre, apellido y domicilio del arrendador. La Tesorería comunal respectiva deberá entregar comprobante de pago y avisar al arrendador del pago mediante carta certificada

Fundamento Legal: Una de las obligaciones que tiene el arrendador es precisamente recibir el pago de la renta pactada. Si ello no ocurre, incurre en lo que se denomina en la mora accipiendi, lo que habilita al arrendatario a efectuar el pago por consignación de la forma antes descrita.

Consejo Experto: Siempre que el arrendador se niegue a recibir la renta o otorgar los recibos respectivos debe de procederse al pago por consignación en la Tesorería comunal respectiva a fin de evitar futuras demandas por no pago de rentas.

Respuesta Directa: No, porque en Chile la autotutela se encuentra prohibida, lo que implica que las personas no pueden hacerse justicia de propia mano. Con todo, para efectos de la mudanza, el arrendatario necesita un salvoconducto que debe ser autorizado por el propietario del inmueble. Además, judicialmente se puede solicitar se decrete derecho legal de retención, que es precisamente, una especie de embargo de las cosas que se encuentran en el inmueble arrendado para garantizar el pago de lo que se adeuda al arrendatario.

Fundamento Legal: El derecho legal de retención debe declararse judicialmente y no opera de pleno derecho, y recae sobre los bienes muebles que se encuentren en el inmueble arrendado, que se presumen propiedad del arrendatario. Si bien es de aplicación general, tiene una aplicación especial en los juicios de arrendamiento operando como medida cautelar especial, regulado en el artículo 1942 del Código Civil, y el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.

Consejo Experto: Al momento de interponer la demanda, se debe solicitar que el Tribunal decrete el derecho legal de retención sobre los bienes muebles que se encuentren en el domicilio del inmueble arrendado.

Respuesta Directa: Sí se puede, pero únicamente tratándose de juicios de arrendamientos donde la renta pactada sea inferior a 4 UTM. Sí la renta fuera superior, necesariamente debe comparecer mediante representación de abogado habilitado para el ejercicio de la profesión.

Fundamento Legal: La ley 18.120 sobre comparecencia en juicio, contempla la regla general de que cualquier intervención o actuación que se realice ante los tribunales de justicia debe llevarse a cabo representado a través de abogado y mandatario judicial, salvo las excepciones establecidas por el mismo legislador o bien si el juez pro resolución fundada autoriza la comparecencia en casos puntuales y de poca dificultad.

Consejo Experto: Es aconsejable siempre hacerse de la asesoría de un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión, ya que los juicios se tratan de cuestiones sumamente técnicas que requieren de un profesional que sepa de la materia a fin de que la parte interesada no salga perjudicada en sus intereses.

María de los Ángeles Hasbún Zacarías es una abogada experta en el sector legal inmobiliario y de la construcción, con una trayectoria de más de 5 años especializada en litigación civil, arbitrajes y resolución de conflictos de alta complejidad. Se ha consolidado como una autoridad en la legislación chilena vigente, destacando su dominio técnico en la Ley 21.461 (conocida como "Ley Devuélveme Mi Casa") para la restitución efectiva de derechos sobre inmuebles.

Su perfil destaca por un sólido equilibrio entre la práctica jurídica y la excelencia académica. Actualmente, se desempeña como docente académica en la Universidad Mayor, donde imparte la asignatura de "Legislación de la Construcción I" en la carrera de Ingeniería en Construcción. Esta faceta educativa, sumada a su formación como candidata a Magíster en Derecho Privado por la Universidad de Chile, le permite abordar desafíos legales con un rigor analítico superior.

Como fundadora de www.recuperatuvivienda.cl, lidera una plataforma jurídica innovadora que ofrece soluciones prácticas para la reivindicación de propiedades. Su experiencia previa liderando áreas de litigación civil y comercial, junto con la gestión de carteras hipotecarias para grandes instituciones bancarias, le otorga una visión estratégica integral para proteger los activos inmobiliarios de sus clientes.